Formuesskatt på næringseiendom kan være komplisert, og det finnes i hovedsak to ulike tilnærminger for utregning av formuesverdi. Leiv Tore Berg, seniorrådgiver hos Admento, forklarer her hvilke to metoder som kan benyttes og hva som lønner seg for eiendomsbesittere. I noen tilfeller gir Skatteetatens kalkulator lavest verdi – og dermed lavere skatt. I andre tilfeller kan en takst være mer gunstig. I ett eksempel vi har sett, utgjorde forskjellen 110 000 kroner i økt skatt.
Verdien av næringseiendom for beregning av formuesskatt, blir av Skatteetaten fastsatt med en beregnet markedsverdi basert på leieinntekter, og eventuelt omsetning ved salg. Formuesverdien av næringseiendom skal som hovedregel fastsettes til 80 prosent av beregnet utleieverdi. For eiendommer som brukes i næringsvirksomhet, vil dette normalt være den laveste av:
Formuesverdi fastsatt av Skatteetaten
Uavhengig takst for beregning av markedsverdi (som du må hente inn, og betale for selv)
Det er viktig å merke seg at eiendommer som benyttes til boligformål og næring har forskjellig formuesverdi.
Hva som lønner seg avhenger av situasjonen. I noen tilfeller gir Skatteetatens kalkulering lavest verdi – og dermed lavere skatt. I andre tilfeller kan en takst være mer gunstig. Tre faktorer som påvirker om Skatteetatens kalkulator lønner seg:
Utleid næringseiendom: For utleid næringseiendom brukes en metode basert på faktiske utleieinntekter for å fastsette formuesverdien. Dette kan gi en lavere verdi enn en takst basert på markedsverdi.
Ikke-utleid næringseiendom: Her brukes en sjablonmetode basert på beregnet kvadratmetersats multiplisert med eiendomsarealet. Denne metoden gir ofte en mer balansert sammenheng mellom ligningsverdier og markedsverdier.
Formuesverdi vs. markedsverdi: Formuesverdien fastsatt av Skatteetaten er vanligvis lavere enn en takst basert på markedsverdi, noe som igjen gir lavere formuesskatt.
Det kan være situasjoner der en takst basert på markedsverdi gir et mer riktig bilde av eiendommens faktiske verdi eller der en uavhengig takst anbefales:
Geografisk område: Hvis eiendommen ligger i et område der markedsverdien ikke gjenspeiles riktig gjennom Skatteetatens beregninger, for eksempel på grunn av leieprisnivåer.
Nivå på leieinntekter: Hvis leieinntektene er kunstig lave eller påvirket av interne leieforhold mellom eiendomsselskap og driftsselskap. Dette kan inkludere situasjoner der husleien er uforholdsmessig høy som følge av bankkrav for gunstig finansiering.
Eiendomstyper: Ved spesielle bygg eller eiendomstyper som ikke passer godt inn i Skatteetatens kalkulasjonsmodell. Dette kan være landbrukseiendommer, eller fabrikker som har spesialtilpasninger som gjør det vanskelig å vurdere ut fra kalkulasjon til Skatteetaten.
Valg av verdsettelsesmetode kan få betydelige økonomiske konsekvenser for formuesverdi. Forskjellen mellom Skatteetatens kalkulator og en uavhengig takst kan være vesentlig.
"Vi har opplevd at Skatteetatens kalkulatorer gir forskjeller på opptil 10 millioner kroner sammenlignet med en verditakst fra megler. I dette eksempelet hadde kunden en eiendom med en meglerverdi på ca. 22 millioner kroner en beregnet verdi gjennom Skatteetatens kalkulator som var 10 millioner høyere," sier Leiv Tore Berg, seniorrådgiver.
I dette tilfellet ville forskjellen utgjøre rundt 110 000 kroner i økt formuesskatt for en privatperson. Dette viser hvor viktig det er å vurdere verdsettelsesmetoden nøye, spesielt i tilfeller der Skatteetatens beregning kan være urimelig høy.
Leiv Tore Berg anbefaler eiendomsbesittere å holde seg oppdatert på verdsettelsesmetoder og regelverksendringer. Hvis formuesverdien virker urimelig høy, kan det lønne seg å innhente en uavhengig takst for å sikre riktig verdisetting.
Har du spørsmål om formuesskatt på næringseiendom? La oss ta en prat.
post@admento.no
405 55 400
Påmelding nyhetsbrev
